Tras el fuerte auge de la construcción en los primeros años de la década, el sector cerró 2014 con decepción: tanto las ventas de viviendas nuevas como los créditos hipotecarios anotaron fuertes caídas.

Todo ello, pese a un año que tuvo tasas de interés históricamente bajas, que no bastaron para impulsar a un sector que a noviembre mostraba su quinto mes consecutivo de contracción, ratificando "el intenso proceso de desaceleración que experimenta", dijo el gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado.

Según las últimas cifras disponibles del gremio, en el Gran Santiago la venta de viviendas (casas y departamentos) había anotado una caída de 3,8% en lo que iba del 2014, una tendencia que podría acentuarse en 2015, dicen en el sector. De hecho, el año pasado la construcción registró -por primera vez en tres años- ventas de casas nuevas inferiores al promedio de los 10 años previos. Situación que no se vio en la venta de departamentos, por la masiva liquidación de unidades en construcción, pero que en el sector estiman, ya no se dará este año, ya que la liquidación de obras en proceso llevó a cerrar el 2014 con el menor número de departamentos nuevos en stock desde 2006.

Condiciones crediticias

Uno de los aspectos clave en el dinamismo de la construcción es el acceso a financiamiento de los compradores. En este ámbito, la propia CChC observa "mayores dificultades de acceso a crédito hipotecario" lo que "ha desincentivado la demanda por vivienda". Cambios que llegan en medio de bajas expectativas económicas y que se desmarcan de las sucesivas bajas de tasas del Banco Central.

Así, en el cuarto trimestre de 2014 los créditos hipotecarios comenzaron una paulatina alza de tasas, pasando desde un 3,9% promedio en octubre (para un mutuo endosable a 20 años en UF) a más de 4,7% anual en diciembre, según datos de la Superintendencia de Bancos (SBIF). Subidas que también se ven en los mutuos no endosables (que en diciembre llegaron hasta un 5,6% anual) y las letras, que casi han desaparecido del mercado.

También se observan condiciones más rígidas por parte de la banca. A los mayores requisitos (de ingreso e historial financiero) se añade, según constató el Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central, una disminución en los porcentajes a financiar, que en términos generales cayeron por debajo del 90% del valor de tasación de una vivienda. Ya casi no se ven financiamientos de 100%.

Eso significa que los compradores deben sacar de su bolsillo la diferencia con el precio, lo que golpea directamente la venta de bienes raíces en blanco (ver recuadro). De hecho, según la SBIF, los créditos hipotecarios de la banca cayeron desde un peak de 502 aprobados en febrero a menos de 340 en octubre.

Demanda se va a negro: ¿Crisis en las ventas en blanco?

Luego de que el 2013 marcara el boom de las ventas inmobiliarias en blanco, es decir la oferta de proyectos que solo tienen los planos y permisos de construcción (ni siquiera un piloto), esta modalidad entró en crisis en 2014. Según la CChC, mientras en 2013 en Santiago el 10% de las ventas del sector fue en blanco, en 2014 éstas cayeron hasta un 8% a agosto para los departamentos y hasta un 4% en las casas. "Esa baja se da por las propias expectativas de los consumidores, ya que este tipo de ventas involucran una promesa de compraventa, con obligaciones para la inmobiliaria y el comprador y multas (por incumplimiento) del orden al 20% del valor del inmueble, todo lo cual involucra asumir más riesgos a cambio de un menor precio", dijo un agente inmobiliario.

Este panorama volcó las preferencias hacia los proyectos en verde (en construcción o terminación), que crecieron desde un 65% en 2013 a un 75% en 2014, dado su menor riesgo y mayor regulación.