Los principales bancos lanzaron sus ofertones con créditos para la vivienda... pero la duda que se abre para los futuros deudores ahora está en la inflación.
Estas tasas no se veían en la banca desde marzo de 2009.
Luego que BancoEstado se lanzara a la ofensiva en el mercado de los créditos hipotecarios a inicios de mayo pasado, con un préstamo a una tasa fija de 3,5% anual y otro a tasa mixta de 2,9%, los demás actores del sistema no demoraron en reaccionar y hoy prácticamente todo el sector se encuentra sumido en una nueva "campaña" con importantes ofertas.
Eso sí, esta nueva arremetida hipotecaria no ha sido tan ruidosa en términos comerciales y publicitarios como en años anteriores, debido a que el contexto económico es radicalmente distinto: desaceleración, alta inflación, mayor informalidad laboral, reforma tributaria y futuros cambios regulatorios en el sistema financiero.
Este cocktail ha llevado a la industria bancaria a ser cautelosa a la hora de seleccionar a sus futuros deudores y a exigir mayores requisitos para postular a un crédito hipotecario, entre ellos: pie mínimo del 10% (casi no existe el 100% de financiamiento), mayor renta mensual y, en algunos casos, plazos o costos mínimos a financiar. Otras instituciones, como Banco Santander, han enfocado su campaña a su actual base de clientes, para así mantenerlos a largo plazo.
Se trata, en todo caso, de un fenómeno de bajas tasas que no se veía en la banca desde marzo de 2009, cuando el mismo BancoEstado inició una acometida hipotecaria en el mercado.
El decano de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad Andrés Bello, Roberto Darrigrandi, explicó que este es un buen momento para vitrinear y buscar las mejores alternativas. "Bajo la actual dispersión de tasas de interés, lo conveniente es comparar las diferentes opciones y exigencias requeridas por cada banco, es decir: tasa de interés, seguros y costos asociados, para tomar una decisión conveniente", señaló.
Según Darrigrandi, si la tasa de interés que se ofrece por un hipotecario en unidades de fomento (UF) supera el 4,5% o 5% anual, lo conveniente puede ser optar por un crédito en pesos.
De hecho, en el simulador de créditos hipotecarios de la Superintendencia de Bancos (SBIF) se observa una amplia gama de créditos: hipotecarios a tasa fija, mixta o variable, en UF y en pesos.
Por ejemplo, para un crédito por $80 millones a 20 años plazo a tasa fija en UF, los intereses van desde 4,45% anual (Banco Bice) hasta 6% anual (Banco Paris).
La misma operación para un préstamo a tasa mixta (fija por los primeros años y variable por el resto del período) considera una tasa que parte en 3,27% (Banco Santander y Banco Itaú) y llega a 4,7% anual (Banco de Chile).
Al considerar el mismo crédito pero con una tasa variable por todo el período, los intereses parten en 2,97% (Banco Santander) hasta 3,18% anual (Banco de Chile), según la SBIF.
Sin embargo, las alzas de inflación vistas en Chile desde fines de 2013 han elevado la dificultad para elegir un hipotecario, ya que casi todos se pactan en UF. Darrigrandi señaló que en los créditos hipotecarios en UF los dividendos se reajustan mes a mes en función de la inflación, en un efecto acumulativo que perdura por todo el período del crédito. Es decir, "el riesgo de inflación en estos casos lo asume el deudor", lo que puede ser perjudicial en períodos como el actual donde se observan alzas de precios en la economía.
La solución puede ser un crédito hipotecario en pesos, cuya conveniencia depende de la tasa de interés que contenga, ya que por lo general tienen tasas mucho más altas que los hipotecarios en UF. "Los hipotecarios en pesos entregan el riesgo de inflación al banco, que para protegerse cobra un interés más alto. Por eso es un producto que se comercializa menos y es más complejo para las personas", explicó el académico.
De hecho, según la SBIF solo dos actores entregan hipotecarios en pesos, los bancos Santander y de Chile, a tasas del 7,7% y 9,2% anual, respectivamente.
2 bancos ofrecen créditos hipotecarios en pesos: Santander y de Chile.
