El plan añade cerca de 9.500 hectáreas al radio urbano. Maipú genera las mayores expectativas para las firmas, aunque también sumaría potencial Pudahuel o Quilicura.
Con atención miran las inmobiliarias las posibilidades de negocios que abre la aprobación, después de 7 años de discusión, del nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que agregará nuevos terrenos para construir en una saturada capital.
El plan añade cerca de 9.500 hectáreas al radio urbano, además de la reconversión de 790 hectáreas industriales en donde, ahora, podrán emplazarse viviendas. Así, Quilicura, Pudahuel, Maipú, San Bernardo y La Pintana serán las comunas donde más terreno urbano se sumará.
Si bien la expansión de la capital aliviará la restricción de suelo que se vive -y que ha impulsado los precios de las viviendas al alza- las compañías proyectan que, debido a las imposiciones que acarrea la norma, los valores de las casa no bajarán e incluso pueden subir.
"Las condiciones son más gravosas para el desarrollador por lo que, para decirlo de alguna manera, los costos aumentan", comenta el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez.
Las obligaciones para las inmobiliarias no son pocas. El gerente de estudios de la consultora Arenas&Cayo, Cristián Gutiérrez, comenta que la normativa "supone un cambio en el producto que ingresará en el mercado en las zonas periféricas del sector Norte, Sur y Poniente, con proyectos de gran envergadura que potenciaría la entrega de vivienda con infraestructura".
Además, dice, se incorpora la obligatoriedad de destinar una porción del terreno a vivienda social -8% irá a cumplir este ítem y 27% para áreas verdes y vialidad-, en proyectos en que el terreno mínimo para el desarrollo de estas iniciativas necesitará de lotes con superficie mínima de 60 hectáreas.
¿Qué tipos de viviendas construirán? "Siempre se construye lo que la gente está buscando, por lo que los modelos de vivienda de los sectores aledaño serán la pauta para el desarrollo de las ampliaciones de radio", responde Domínguez.
Así, el nuevo suelo vendría a satisfacer la demanda creciente de sectores medios y un porcentaje de vivienda social. "Ya en Santiago no estaba quedando terrenos para la vivienda social y la norma alivia esta demanda", apunta el gerente general de la inmobiliaria Socovesa Santiago, Cristóbal Mira.
Una de las dudas que sólo el tiempo dilucidará será el precio de las viviendas en estos nuevos sectores urbanos. Si bien los representantes de las inmobiliarias comentan que los valores estarán influenciados por el nivel de las áreas verdes -que será pagado por las empresas los primeros años- y el equipamiento, ya algunos proyectan el escenario de valores.
El gerente general de Inmobiliaria Desco, Juan Pablo Monge , dice que "en las nuevas áreas ingresadas, se deberían desarrollar loteos de casas entre 1.000 UF a 2.500 UF, similares a las existentes hoy en los sectores más inmediatos, y también se generarán condominios o barrios privados, los que podrían alcanzar valores superiores".
Agrega que como compañía están evaluando "un desarrollo de casas de 1.500 UF, el cual se desarrollaría en etapas en el sector de Puente Alto".
Para el director comercial de inmobiliaria RVC, Juan Armando Vicuña, "los precios no van a caer y estoy seguro que los precios seguirán subiendo, dada las exigencias que se pusieron para los desarrollos nuevos".
"La nueva oferta va a ser principalmente casas y con las exigencias de áreas verdes, vialidades y otras, veremos que los precios más que bajar, seguirán al alza, para productos similares", añade.
Para el presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA), Yves Besancon, el tipo de vivienda que se desarrollará dependerá de cada inversionista. "Por lo anterior se prevé proyectos mixtos con viviendas de 800 UF a 2.000 UF incluyendo el porcentaje de vivienda social requerido y las áreas verdes exigidas, esto es el cumplimiento de cuotas para usos de suelo, en viviendas sociales y áreas verdes y obras de infraestructura que harán factible la urbanización del área de extensión urbana.
Agrega que "el valor del suelo no suele bajar, o se mantiene o sube. Lo que va a ocurrir es que habrá más terrenos para construir que en estos momentos son escasos o muy caros. Generalmente esta escasez se produce por la especulación de algunos municipios o el estado que guardan terrenos y no los entregan para resolver esta escasez".
También dice que este fenómeno se produce "por las políticas excluyentes de otros municipios que han modificado sus densidades para decirle a las personas con menos recursos: no los queremos aquí, busquen en otro lado".
Reclama que no hay una adecuada planificación centralizada que renueve y mejore áreas enteras de Santiago que tienen densidades muy bajas o que estando cerca del Metro y con buena infraestructura mantienen densidades muy bajas".
"Maipú era una comuna en donde, virtualmente, se había acabado el suelo y los proyectos nuevos eran reciclajes de casas a edificios. Comunas como esas son las más apetecidas", comenta el director ejecutivo de la ADI sobre el interés que tendrán las empresas por desarrollar proyectos.
"Habrá interés de las inmobiliarias por desarrollar proyectos debido a la escasez de suelo relativa frente a la demanda existente, motivando un alza importante de los precios, en función de la contención del límite urbano -que ahora se expande- y medidas restrictivas para la construcción en altura en las principales comunas", añade.
Para Cristóbal Mira, es también Maipú la comuna que genera las mayores expectativas para las firmas, aunque también sumaría potencial partes de Pudahuel o Quilicura.
"Los sectores que se incorporan son bastante parecidos, son terrenos planos, ubicados en la periferia, de los cuales los más atractivos son los más cercanos a sectores ya urbanizados ya que permiten desarrollar y vender con mayor rapidez gracias a que cuentan con la infraestructura y equipamientos necesarios", dice Monge, de Desco.
El presidente de AOA comenta que "las comunas son todas atractivas para los inversionistas, y en este caso creo que el proceso de desarrollo demostrará que cada cual tendrá que ser más creativo que el otro para así hacer de este crecimiento territorial una oportunidad buena para ellos y al mismo tiempo, dadas las condiciones que se solicitan para la factibilidad de los proyectos, será también un modelo a replicar en otras ciudades".
Añade que "las palabras claves para resolver los problemas de aislamiento, segregación e injusticia en que viven muchas familias chilenas son la integración social (...) no debemos seguir con el gustito por elegir lo que más conviene al inversionista sino que aventurarse en invertir en barrios que sean integrados y cooperar con el futuro invirtiendo en beneficio de nuestra ciudad y nuestros barrios".
