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Machalí: Frenético boom inmobiliario en el "barrio alto" de RANCAGUA

Plan de expansión de El Teniente rompió las expectativas de crecimiento habitacional en la VI Región. Alcalde de Machalí habla del vértigo en la construcción: "Llegan carpetas todos los días. Los proyectos se instalan y hacen cuatro etapas inmediatamente". 

por:  Benjamín Piriz, La Segunda
sábado, 28 de abril de 2012

Iván Poduje, urbanista: "El crecimiento acelerado genera problemas de conectividad y servicios"

La fuerte expansión inmobiliaria de Machalí está en la mira de los especialistas. Uno de los expertos que conoce este fenómeno es el socio de la oficina urbanística Atisba, Iván Poduje, quien calcula que esta comuna ha tenido un crecimiento anual de alrededor de 6% en los últimos años, el triple que Rancagua.

Explica que Machalí se convirtió en ciudad dormitorio de la capital de la Sexta Región y de tipo "barrio alto", ya que "tiene una cantidad importante de hogares ABC1 y C2", que estima en 1.500 y 2.000 respectivamente. "Es una extensión de la ciudad de clase media-alta, sería equivalente a Chicureo", señala.

Advierte que este tipo de expansiones, en todo caso, no está exenta de complicaciones. "El crecimiento acelerado de una ciudad dormitorio genera problemas de conectividad y abastecimiento de servicios, porque la demanda de vivienda es mucho mayor que la provisión de infraestructura". Para ello esperaría un plan de desarrollo que considere la situación vial, "no sólo con vías de conexión entre Rancagua y el poniente, sino también de norte a sur entre los barrios". También espera mayor vialidad al interior de Machalí para que los flujos de los loteos no desemboquen sólo en la calle Miguel Ramírez o la Carretera del Cobre.

El boom inmobiliario en Rancagua está en boca de todos, aunque es difícil ver algún proyecto en el centro de la ciudad, que tiene una infraestructura ya consolidada. Para encontrar la "explosión de construcciones" hay que irse a los límites, y específicamente a Machalí, hacia el oriente.

Por la avenida Miguel Ramírez, una de las arterias de la ciudad, mientras se avanza hacia la cordillera van apareciendo gigantografías que advierten lo que viene: nuevas viviendas por doquier. Y si se toma Escrivá de Balaguer, calle emblemática que lleva a la Carretera del Cobre, la vista es, otra vez, de centenares de casas en cada vereda, en plenos trabajos.

Son decenas de "poblaciones", que se están tomando los terrenos de la comuna y que todo hace prever que aumentarán, dada la cantidad de inmobiliarias que están llegando a instalarse.

El alcalde de Machalí, José Miguel Urrutia, señala que el ritmo al que llegan los negocios ya es frenético en la municipalidad. "Te llegan carpetas todos los días. Los proyectos se instalan y hacen cuatro etapas inmediatamente".

Inmobiliaria Manquehue, Socovesa, Pocuro, Castellani & Muñoz, Ungerer, Von Unger, Pacal, Ecovesa son sólo algunos nombres que están construyendo o pensando en construir, pues ya tienen terrenos para hacerlo.

Según información de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Machalí, para el Censo 2002 había 7.974 viviendas, mientras que el año pasado, con cifras pre-censo 2012, llegaban a 14.332. Un aumento de 80% que dejó a la comuna como la quinta de mayor crecimiento en el país.

Por eso, el edil cree que a este ritmo podrían duplicar la cantidad de viviendas de la ciudad de aquí a cinco años.

La "clave" de El Teniente

Hay consenso entre los que conocen el negocio de las razones de este crecimiento inmobiliario. El alcalde Urrutia dice que "esto se debe al clima, a la cercanía con Rancagua y a que estás a una hora de Santiago", aunque a esto añade el proyecto de ampliación de la mina El Teniente de Codelco, con el nuevo nivel que debería abrir en 2013.

Este desarrollo es clave, ya que según Urrutia, se calcula que llegarán al sector cerca de cuatro mil empleados, los que necesitarán dónde quedarse.

El gerente inmobiliario de la constructora local Castellani & Muñoz, Alvaro Venegas, añade que "la minería funcionaba a corto plazo; en cambio hoy lo hacen con contrato a cuatro años y renovable a cuatro años más. Ya conviene más comprar una casa aquí, traer a la familia".

Miguel Martínez, empresario emblemático en la construcción de strip centers del sector, sostiene que "la persona que llega a Rancagua quiere una casa, porque aquí por el mismo valor de un departamento puede conseguir una en el sector de Machalí, que es el barrio "medio alto".

"Esto es un boom. Rompió todas las expectativas, porque cuando hacen un Censo y colocan las curvas probables de crecimiento para el sector... aquí se equivocaron todos, no le achuntó nadie", afirma.

Residentes de Machalí coinciden. Daniel Aguayo (38), ingeniero que trabaja en la construcción y llegó desde Santiago hace cuatro años, cuenta que "acá hay calidad de vida, seguridad, tranquilidad; tiene lo campestre y lo urbano, sin smog ni ruido".

Karen Poblete (38), quien vivía en Codegua y hace cuatro años se instaló en la ciudad con su marido y dos hijos, y hace dos abrió un restaurant llamado Una Pausa, comenta que "nos instalamos en la Carretera del Cobre, una parte estratégica donde están entrando muchas casas y condominios. Tenemos mucho público extranjero, que se ha venido a vivir a Machalí". Por lo mismo, a fines de este año abrirán a otro local, llamado "Una Pausa en la Hacienda", que incluirá sala de eventos.

"Queremos ser una copia de Las Condes"

La noción de un "barrio alto" es algo que el alcalde aspira para su ciudad. "Queremos ser una copia de Las Condes aquí", dice, y aclara que para ello necesitan traer más servicios, como supermercados, bancos, farmacias, empresas automotrices.

Un avance en este sentido se da en el límite entre Rancagua y Machalí, donde se encuentra el centro Sanchina de Castellani & Muñoz, un Punto Vivo de Unimarc que cuenta incluso con un Cinemark, y además el último strip center -desde diciembre de 2010- del empresario Miguel Martínez, que también supermercado, banco y farmacia.

Martínez, a través de su inmobiliaria Martínez y Daluiso, está cerca de sellar la construcción de otro strip center en Machalí para el próximo año: tendría una inversión cercana a $1.200 millones, con un supermercado, banco, farmacia y oficinas, en un espacio comercial entre 3.800 m2 y 4.200 m2.

Andrés Romero, el único corredor de propiedades de Machalí, tiene su propio lugar elegido para ser el sector top: "El Pie de Monte es una muy buena alternativa de inversión, por la Carretera del Cobre. Además del sector Nogales, parque Sanfuentes, serán las zonas de mayor desarrollo urbano", explica.

Tanto Romero como Martínez son más conservadores que el alcalde en términos de la expansión inmobiliaria, al señalar que para los próximos años se espera un aumento cercano a 5 mil nuevas viviendas.

Aún así, el edil está preparado, y explicó que ya están avanzando en medidas de mitigación vial para evitar problemas con la posible llegada de muchos nuevos residentes. "Habrá dos pistas más a cada lado por la Carretera del Cobre, abriremos otras calles y conectaremos República de Chile con Escrivá de Balaguer para conectarnos con Rancagua", relata.

Además, Urrutia indicó que están trabajando en el tema de seguridad, con la instalación de cámaras en varios puntos de la ciudad, más la implementación del Plan Cuadrante y la reciente llegada de la PDI a instalarse en la zona.

Dos mega proyectos por más de US$90 millones

Como parte de este crecimiento, hay algunos proyectos de mayor impacto y que apuntan a ser referentes.

Un caso es el Centro Nuevo Sanchina, iniciativa comercial y residencial que comenzó a desarrollarse en septiembre del año pasado y que según cuenta el gerente inmobiliario de la empresa, Alvaro Venegas, comprende una inversión superior a US$20 millones en un paño de 20 hectáreas, justo en el límite de Rancagua con Machalí.

El proyecto ya cuenta con una zona comercial de 4.500 m2, con supermercado, banco y una farmacia, más algunos restaurantes. Además, por detrás están en construcción 450 casas de alrededor de 3.000 UF, de las cuales 100 ya han sido terminadas.

El objetivo de Sanchina es desarrollar otra zona de 4.500 m2 con edificios de 6 a 9 pisos para oficinas, además de un centro deportivo con canchas de tenis y futbolito, y una zona para la venta de autos. A esto se añade una gran casona del año 1825 al costado de la calle y junto a la zona comercial, en la que Castellani & Muñoz está invirtiendo cerca de 70 mil UF para restaurar y convertir en un centro de eventos.

Otro desarrollo que marcará al sector podría ver la luz a comienzos de 2014. Llamado "El Privilegio de Machalí", se ubicará en un paño de 78 hectáreas y US$10 millones en la zona de Pie de Monte.

El corredor de propiedades Andrés Romero lo está liderando en representación de la inmobiliaria Porvenir, que busca un socio para convertir el terreno en un proyecto que en su primera etapa tendrá 600 casas en terrenos de 1.000 m2.

La inversión total sería cercana a los US$70 millones, y tendría una segunda etapa que añadiría otras 400 casas. Según explica Romero, el objetivo es que también cuente con gimnasio, spa y restaurantes, e incluso contempla la construcción de una laguna artificial. Actualmente habría tres inmobiliarias interesadas en tomar el negocio.

Otros proyectos, de menor envergadura, se ubican en el límite entre Machalí y Rancagua.

En la Avenida Escrivá de Balaguer, están construyéndose en forma simultánea Reservas de Machalí, de la constructora Pocuro, y Portal de Machalí, de Socovesa.

El gerente de ventas de Pocuro, Luis Cadagan, dice que el público objetivo son principalmente profesionales jóvenes, que buscan su primera vivienda y trabajan en la minería o a veces en Agrosuper.

En el caso de Socovesa, Portal de Machalí tendrá 560 casas con valores entre 1.500 UF y 3.300 UF, y la primera entrega será en diciembre.

Inmobiliaria Manquehue tiene Haras de Machalí yPolo de Machalí , ambos proyectos de viviendas de 2.500 UF y 4.500 UF.

En el sector de Nogales está Azul de Nogales, de la inmobiliaria local Ungerer, de casas con 350 m2 construidos y 1.000 m2 de terreno. Aquí los valores superan las 8.000 UF.

 
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